商品房资本金比例降至20% "新政"再延观望期

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5月27日，国务院13年来首次下调商品房资本金比例的消息一出，查实、讨论、推断……“房地产”这个热闹话题再次升温。长春部分开发商表示，消息利好，但能否起到救市作用还有待观察，而受访百姓“开发商有钱周转房价只能高不会降、促进竞争房价能下降”的两种声音再延观望期。

开发商：信心支持大过实际效应

国务院5月27日公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，其中，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%，是这次调整受惠最大的项目之一。固定资产投资项目资本金比例指固定资产投资项目资本金占总投资的比例，根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。对于商品房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部开发资金的比例，业内又称“自有资金比例”。

长春市宜家房地产开发有限责任公司总经理孙朋睿谈到：资本金下调对于房产开发商，尤其是对吉林省的本土开发商是利好消息。因为本土开发商资金不充裕，加之遭遇2008年市场低迷，资金仍然是发展的一个瓶颈，资本金比例下调将使本土房企的资金问题得到缓解。长春市城市拓展空间大，百姓钢性需求长期存在，房产后发优势强劲，该项政策的出台，表明了政府扶持开发商的力度加大，虽然一些开发商不会立即进行再投资开发，但对其先前的压力会有所缓解，尤其能够解除开发商发展中的顾虑，并对其树立长远发展的信心起到积极的“信号支持”作用。

长春市宝成置业有限责任公司的一位相关人员称，下调自有资金比例后，企业即便拿到更多贷款，也不会急于再去投资开发。这项政策将提振整个市场的信心，也许会使购买力得到释放，对于长春市的一些房企来说，加快消化库存、回笼资金，是当务之急。

消费者：升降难推断 延迟观望期

二道区某在建小区售楼处，李秀明女士称，观望半年后，她认为房价只会升不会降。商品房资本金下调比例这一信息一出，她认为对于有需求的百姓来说更得不到实惠了，房产商手里流动资金一多，就不会急于回笼资金而降价售房，相反会提升房价，但是否现在出手，她表示还要再看看。调查中，与李秀明持同样观点的受访者不在少数。但也有受访者认为房价会因此回落，一年前购买一套两居室住房的王兴礼说，房产商自有资本金比例下调，就等于降低融资门槛，会有更多投资者到该行业淘金，这样竞争将会更激烈，房价也会因此而下降。

至5月29日16时，就此消息进行的购房者互联网调查显示，近75%的被调查者认为房地产开发项目资本金比例松动将致“房企资金压力缓解，房价上涨”；近20%的人认为该政策会使“房企间竞争更加激烈，促使房价下降”。在参与调查的购房者中，约80%的人认定该政策不能救市，只是救了开发商，约15%的人认为房地产市场将回暖。业内人士分析，虽然认为该政策会促使房价上涨，但不会立即形成回暖局势，需求方再持观望态度仍将是未来市场的一段预期。

信贷：门槛降低房贷风险令人忧

2004年9月，中央有调控政策，要求申请贷款的房产开发企业的自有资本金比例不得低于35%。随后几年，随着楼市的持续升温，中央曾出台过一系列针对楼市的调控政策，但“35％”的大限却从未松动过。某商业银行长春支行信贷部门负责人称，在一季度，国内信贷增量创纪录地达到了4.58万亿，相当于2008年全年的信贷增量，但多数商业银行的房地产开发贷款比例是持续萎缩的，该政策出台后，房地产开发贷款业务量将有所回升，但同时也会带来不良信贷等一定风险。该负责人称，2004年以后，银行对房产开发商的贷款审查非常严格，对一些可上可下的项目基本是站在风险控制的角度来考虑问题。而目前这一导向性的政策发布后，涉及到具体项目的具体问题会向有利于开发商的一面倾斜，这也将增长银行承担的风险系数。

某外埠房产开发商称，资本金比例降比，会使一些原本实力一般的投资商进入市场，但这个行业不会成就过多的投机客，虽然资金水平得到提升，但其他方面如市场营销能力、可持续开发能力等未必适应这个行业的发展，所以，一旦迫于市场压力难以进步，那么随之而来的将出现不良房产信贷等问题。

专家：出台配套政策防“单出头”

吉林省社科院社会所所长付诚说，下调商品房资本金比例，降低了企业进入房产行业的门槛，更多企业进入带来的市场化竞争势必会为市场注入更大的活力，在市场普遍不景气的情况下，该政策将是一个有效的刺激办法。但光靠这一个政策就指望完全救市是不可能的，信贷、土地、消费市场等局部都应该有所配合。市场供需是个连动过程，目前市场呈现需求不足状态，如果不同时促进需求起动，将使这个“下调政策”打折扣。

付诚说，在资金充足的情况下，开发商资产流速提高能在一定程度上降低成本，房价有望向更加合理的方向靠近。但也不排除部分开发商因为资金充裕而捂盘惜售、抬高房价。该政策出台在给房产市场注入活力的同时，也将相应加大了监管部门对市场的管理难度，如果相关的制度不能进一步配合规范和切实地执行，难以保证市场不出现无序竞争的混乱局面。所以，付诚提出，“组合拳”式的配套政策效能将避免“单出头”政策效应。